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丁祖昱:今年地价还会降 房企可抄底拿地

2019-01-10 10:16:09来源:新京报

“不要对短期房地产市场过度乐观,我们要做好最坏打算。” 1月8日,在上海举行的2019丁祖昱评楼市年度发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱预测今年地产行业规模下降10%。他在去年也预测地产行业规模微降,但实际则是微涨。这已是丁祖昱第三年用大数据剖析行业、前瞻市场。

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“今年行业成交规模下降10%”

像前两年一样,对2019年房地产市场的预测是发布会的重头戏,但今年在预测前,丁祖昱则对2018年预测结果进行了复盘,他认为正确率为65%。

丁祖昱曾预测,2018年全国房地产业的成交总规模比2017年的11.78万亿元略微下降。截至2018年末,多数房企的累计销售业绩依然保持同比增长,近9成房企超额完成全年业绩目标,整体市场规模不降反增。初步预计最终成交金额2018年将到15万亿元左右,超过2017年。

对于2019年的房地产行业规模,丁祖昱的预测不再是微降,而是下降10%。

丁祖昱预测,2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元多一点,销售面积则从17亿平方米回落。原因是2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%,已经是一个特别值得关注的信号。可以预见的是,2019年三四线城市销售压力比2018年更大。

百强 房企拿地更加保守

2018年对于百强 房企来说,是规模扩展的关键年。丁祖昱在回顾2018年时指出,2018年地产百强 房企突破了10万亿元的销售额,创造了前所未有的成绩。尽管增速有所放缓,但销售总规模出现了大幅度上涨。其中,TOP10房企2018年销售金额门槛达到了2006.7亿元,同比2016年增幅达到32.7%。增幅最高的梯队是TOP30房企,销售金额门槛从2016年不足500亿元攀升到了2018年的1005.1亿元,增幅高达45.9%。

龙头房企集中度进一步提升还表现在土地这一新增货值上。丁祖昱表示,2018年51%的新增货值被TOP10房企收入囊中。但值得注意的是,较2017年相比,2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38,房企拿地明显更为保守,各地都出现了罕见的土地流拍现象。据克而瑞统计,2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。

那么,2019年,土地市场会如何?丁祖昱给出的预测是:地价还会降,房企今年可以抄底。

高价地项目从“难产”到“生死存亡”

丁祖昱还对2018年房地产市场提出了八大困惑:土地流拍、地王难产、各式维权、限制降价、产品降级、租赁乱象、去化困难和资金承压。

“2016年,全年诞生了超过350宗高价地。但随着靠土地红利赚取利润的房地产开发模式结束,拿2016年高价地的房企,在接下来的市场中,不但亏本压力大,还可能面临生死存亡的危机。”丁祖昱进一步表示,在2018年,大家熟知的“地王”基本没开盘,比如上海的仁恒蒋家浜81、83街坊项目,以56926元/平方米的楼板价成交,至今未开工。高价地闲置的背后,存在开发迟缓的客观原因。但这些高价地面临的现状是,板块“限价”直逼“地王”项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

此外,在2018年,丁祖昱看好海南市场,在复盘时发现,虽然有了建设自由贸易港的利好,但海南全岛调控升级。在2019年,丁祖昱仍然继续看好海南。他希望海南房地产政策能够微调,“与其说预测看好,还不如说是希望海南2019年会好一些。”

丁祖昱对2019年房地产市场的十条预测:

1、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂。

2、货币放水难解楼市之渴。

3、四线城市调控放松有希望。

4、地产行业规模下降10%。

5、房地产继续看好海南。

6、购买力下降了,刚需房要注意了。

7、地价还会降,房企今年可以抄底。

8、租赁行业面临大洗牌 ,“背靠房企大树”才能活下去。

9、看好物业管理行业,短期不看好养老地产行业。

10、看好的地产股:万科、融创、碧桂园 、金茂、招商蛇口、佳兆业、旭辉。